Czekaj... Mamy wolne serwery...
FelietonyMikołaj Klimczak

Galerie handlowe – betonowe kolosy na glinianych nogach

Galerie handlowe. Niektórzy je kochają, bo można w nich kupić wszystko, co się zamarzy w jednym miejscu. Inni nienawidzą za tłok, wielkość i czas, który w nich tracimy. Cokolwiek o nich mówić, to na stałe wrosły w krajobraz miast – nie tylko polskich. Wrosły i nigdzie się nie wybierają – wręcz przeciwnie – pojawiają się nowe, a chyba przoduje w tym procederze Wrocław. Wiecie o czym mówię – tak, tak – Wroclavia…

UFO wylądowało

Swoją drogą, co to za nazwa? Chyba wybrano ją tylko dlatego, że Vratislavia (tudzież Wratislavia) była zajęta. No cóż, chyba będziemy musieli i nazwę, i galerię zaakceptować, bo budynki już stoją, a na taką masę betonu, to nic już nie pomoże. Na facebookowym profilu Stowarzyszenia Wratislaviae Amici (jego członkowie prowadzą przede wszystkim portal dolny-slask.org.pl) pojawiło się jakiś czas temu zdjęcie nowobudowanej krzyżówki galerii handlowej z dworcem autobusowym i muszę przyznać, że poczułem się i strasznie, i śmiesznie.

Nowa galeria poraża wielkością – budynki, które ją okalają są przy niej po prostu małe. Bloki widoczne na pierwszym planie, w których mieszkają setki, jeśli nie tysiące osób wyglądają mizernie. A sama galeria? Tak jak napisali Wratislaviae Amici – UFO. Ogromna, nieforemna bryła, która może z poziomu ulicy nie jest tak widoczna, ale już zdjęcie ze Sky Tower daje nam pojęcie o jej rzeczywistych rozmiarach. Duże, owalne okna dachowe (zapewne przykrywające wewnętrzne dziedzińce i klatki schodowe) wyglądają jak z filmu fantastycznego, a środkowa część fasady, ta która może być podświetlona na różne kolory, wygląda na tym zdjęciu równie niesamowicie.

Nie jestem architektem i mogę oceniać walory Wroclavii jedynie z pozycji laika, a więc na razie… powstrzymam się od oceny. Zobaczymy, jak będzie nowa galeria wyglądać, gdy będzie już gotowa. Martwią mnie jednak jej rozmiary i wynika to, być może, z przestrzeni, do jakiej przyzwyczaiłem się w tamtym miejscu. Trzeba jednak wspomnieć, że zamiast, przyznajmy, obskurnego dworca PKS dostaniemy galerię handlową z 200 sklepami o łącznej powierzchni najmu 64 000 m2, 2300 miejscami parkingowymi i 7 000 m2 biur. Do tego dochodzi kino na 20 sal, w tym pierwszy we Wrocławiu IMAX. Inwestor wspomina o 1500 nowozatrudnionych, ale o pracę we Wrocławiu wcale nie jest tak trudno1.

Kolosy na glinianych nogach

mediagoat / Pixabay

A wiecie, gdzie zlokalizowane są największe centra handlowe? Nie, nie w Stanach Zjednoczonych, choć i tam są wielkie. Największe jest w Dongguan, w Chinach, a pierwsze trzy miejsca na liście zajmują właśnie centra zlokalizowane w tym kraju2. Największe centrum handlowe nazywa się New South China Mall i ma prawie 660 000 m2 GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto). Jest ponad 10 razy większe niż Wroclavia i może się tam zmieścić 2350 sklepów. Może, bo wynajętych jest… 47. Wskaźnik pustostanów w tym sklepie sięga 99%3! Jakie gigantyczne marnotrawstwo pieniędzy i miejsca!

Wróćmy jednak do Polski. Wiadomo, że liczby bezwzględne nie pozwalają na dokładne zorientowanie się w skali praktycznie żadnego zjawiska. Co powiecie na wielkości relatywne? Wrocław, na początku 2015 roku zajmował już pierwsze miejsce w Polsce (spośród 8 największych aglomeracji) pod względem metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni handlowej przypadającej na 1000 mieszkańców: 7634. Przez cały 2015 rok wskaźnik ten wzrósł do 816 m2/1 000 mieszkańców, przy średniej krajowej wynoszącej 283 m2/1 000 mieszkańców5. Pod koniec 2015 roku GLA wynosiła 250 m2/1 000 mieszkańców (czyli wzrosła o 33 m2/1 000 mieszkańców) i już wtedy uważano, że rynek jest bliski nasycenia, wymuszając na inwestorach poszukiwanie innych niż centra handlowe kierunków inwestowania (np. w outlety)6. Dziwić może więc fakt powstawania nowych galerii handlowych w kraju, który eksperci uważają za teren o zaspokojonym już popycie na tego typu usługi oraz taki, gdzie popyt ten nie powinien już się zwiększać. No ale może inaczej jest poszczególnych miastach? Może inaczej jest we Wrocławiu? Obyśmy nie musieli oglądać takich obrazków, jakie widzieć można w Dongguan…

Europejska stolica…

przemokrzak / Pixabay

A jak to jest w innych krajach? W Europie, krajem o największym GLA na 1000 mieszkańców jest Norwegia, gdzie wskaźnik ten wyniósł 898 pod koniec 2015 roku. W Luksemburgu wskaźnik ten osiągnął 539, w Estonii 571, w Szwecji 417, w Finlandii 399, w Słowenii 380, a w Holandii 361. Krajami o najniższym w Europie GLA na 1000 mieszkańców są Grecja (56), Serbia (61), Bośnia i Hercegowina (68), Bułgaria (106), Turcja (112), Rosja (115), Belgia (115) i Niemcy (180). Polska na tym tle plasuje się więc trochę poniżej średniej europejskiej, która dla krajów Europy Środkowej i Wschodniej wynosi ponad 360, a dla Europy Zachodniej nieznacznie poniżej 350. Możemy chyba jednak liczyć na to, że w najbliższym czasie nowe galerie we Wrocławiu, poza Wroclavią, nie powstaną. Są bowiem w Europie miasta, i to większe niż stolica Dolnego Śląska, których GLA na 1000 mieszkańców jest dużo niższe niż we Wrocławiu. Średnia największych niemieckich miast to 219. A Londyn, stolica modnego kupowania? Około 229! Ankara? 212. Istambuł? 222. Praga? 258. Sofia? 227. Wrocław jawi się w tym towarzystwie jako europejska stolica… zakupów. Razem z Tallinem, którego GLA na 1000 mieszkańców sięga 8337.

jarmoluk / Pixabay

Do tego wszystkiego trzeba jeszcze dorzucić rozwój handlu online, który bardzo namieszał w sprzedaży detalicznej w ostatnich latach, włącznie z nowopowstałym zjawiskiem udawania się do sklepu stacjonarnego tylko w celu przymierzenia czy “dotknięcia” towaru, który chcemy kupić. Samą transakcję zawiera się jednak później w sklepie internetowym, gdzie często jest taniej.

Czy Wroclavia jest odpowiedzią na palące potrzeby mieszkańców Wrocławia? Po lekturze komentarzy pod artykułami wrocławskich mediów o postępach budowy dojść można do jednoznacznego wniosku – nie. Powodów znajduje się wiele: że nieładna, że gargantuiczna, że dworzec za mały i ukryty gdzieś w przepastnych czeluściach molocha, że wycięto piękne drzewa, że nie wsłuchano się w głosy mieszkańców i architektów. Że przeważył interes inwestora, a nie, jakkolwiek rozumiany, publiczny.

Naturalna konsekwencja

Ja rozumiem, że miasto musi się rozwijać. Rozumiem również, że centra handlowe są naturalną konsekwencją konkurowania lokalizacją na rynku, co opisał już w 1929 roku Harold Hotelling8, a rozwinął np. Steven Salop w 1979 roku9. Rozumiem również, że nie jest to optimum społeczne. Niestety.

***

Moja żona liczy na to, że może otworzą we Wratislavii sklep jej ulubionego Desiguala. Mnie to z kolei za bardzo nie ucieszy, bo do najtańszych sklepów to on nie należy. Ja jednak przede wszystkim po cichu liczę, że podczas budowy nie uszkodzono przepięknego “Przewodnika” – dębu szypułkowego rosnącego tuż przy skrzyżowaniu Borowskiej i Suchej, na wprost wejścia do Galerii. Gdyby zginął byłaby to niepowetowana strata dla całego Wrocławia.

Źródła

  1. Gazeta Wrocławska: Wroclavia – nowa galeria w miejscu dworca PKS…
  2. Wikipedia: List of largest shopping malls
  3. Wikipedia: South China Mall
  4. Naszemiasto: Poznań zajął drugie miejsce w Polsce, jeśli chodzi o liczbę centrów handlowych
  5. Colliers International: Market Insights, Raport roczny 2016, Polska
  6. Cushman & Wakefield: European Shopping Centre Development Report, s. 12
  7. Cushman & Wakefield: European Shopping Centre Development Report
  8. Harold Hotelling: Stability in competition
  9. Steven C. Salop: Monopolistic competition with outside goods